喺英國租樓，業主可以合法收我咩費用？

好短嘅答案：租金、可退還嘅按金、可退還嘅留位訂金、水電煤同幾項有上限嘅雜費，就係全部。至於 referencing 費、信用檢查費、行政費、清單費、睇樓費同擬租約費，喺英格蘭一律唔收得，呢個係 2019 年 Tenant Fees Act 訂明嘅。

如果你係啱啱或者準備嚟英國租樓，呢一版特別值得睇。冇英國信用紀錄、冇本地推薦人、又唔熟本地行規嘅時候，最容易喺唔知情下俾咗唔應該俾嘅錢。以下講清楚條界線喺邊。本文只講英格蘭，威爾斯、蘇格蘭同北愛嘅規定唔同。

點解 referencing 費係違法？

英國呢條法例嘅運作方式同一般人想像相反。佢唔係逐項判斷「呢個收費公唔公道」，而係直接列出一張准收清單，喺英格蘭大部分租務情況下，業主或者代理只可以要求清單以內嘅付款。清單以外嘅收費好可能就係違法，唔理任何人覺得佢合唔合理。

Referencing 同信用檢查都唔喺張清單度。業主嘅時間成本、文書、物品清單、入伙手續，同樣唔喺度。無論對方係私人業主定係地產代理，無論佢叫個名做「費用」、「行政費」、「分擔」定係其他更有創意嘅講法，結果一樣。

合法可以收嘅，就得呢啲

• 租金。
• 可退還嘅按金，年租低於 50,000 鎊封頂為 5 個星期租金，50,000 鎊或以上為 6 個星期。
• 可退還嘅留位訂金，封頂為 1 個星期租金。
• 水電煤、通訊服務、電視牌照同市政稅。
• 有上限嘅違約費，即係遲交租同補配鎖匙或者門禁裝置嘅合理成本。遲交租嗰項有兩重限制：要拖欠咗一段時間先計得，而收費上限亦係按英倫銀行嘅基準利率計出嚟，唔可以隨業主開價。
• 50 鎊，成本較高時為合理成本，用於你自己要求更改或者轉讓租約。
• 合理成本，用於你要求提早結束租約。

准收清單就係咁多。如果有人要你俾嘅錢唔喺上面，值得喺過數之前先問清楚。個別情況會複雜啲，例如真正嘅損害賠償，或者你自己特別要求嘅服務，唔清楚就查返 GOV.UK 或者搵免費諮詢。

留位訂金唔等於 referencing 費

留位訂金（holding deposit）係合法嘅，亦都係最多人同 referencing 費撈亂嘅一項。佢封頂為 1 個星期租金，作用係喺安排期間幫你留住間屋，正常應該退返俾你，或者扣入你嘅租金或者按金。只有喺好窄嘅情況下業主先可以扣起，例如你自己撤回、提供咗虛假或者誤導嘅資料、未符合 right to rent 要求，或者雙方都合理努力過但你最終冇簽約。（right to rent 係業主依法要喺 GOV.UK 做嘅一項查核，具體要求請以 GOV.UK 為準；本文唔提供移民或者簽證建議。）重點係：留位訂金唔可以用嚟變相收返 referencing 嘅成本，而且如果唔退返，應該有書面理由。

啱嚟英國、冇本地紀錄，會唔會被合法收多啲？

就收費而言，唔會。違法收費嘅界線同你有冇英國信用紀錄、有冇本地推薦人完全無關，收費准唔准只睇佢係咪喺准收清單以內，唔會因為你冇本地紀錄而多咗一項法例未列出嘅費用。要留意嘅係，呢一節講嘅只係「收費」呢條界線，租務市場上其他非收費嘅條件係另一回事，下面會講。

要分清楚嘅係，租務市場上有時會出現其他安排，例如要求擔保人。呢啲屬於雙方傾條件，同「收一筆額外費用」係兩回事，而且安排本身唔可以變成一項清單以外嘅收費。

同時值得知道：根據 Equality Act 2010，種族同國籍屬於受保障特徵。任何附加條件都要一視同仁咁應用，唔可以因為某人嘅國籍、種族或者出身而特別加辣。所以如果有人要求你額外過數，最實際嘅做法係問返個收費叫咩名目，然後對返上面張准收清單；如果你覺得自己因為國籍或者種族而被差別對待，可以向 Shelter 或者 Citizens Advice 查詢。

如果已經俾咗，可以點做？

先用書面要求退款，簡單講明你認為該筆款項根據 Tenant Fees Act 2019 屬於違法收費，然後自己留底。好多個案喺呢一步就已經退返，因為指出咗之後立場好清楚。

如果傾唔掂，執行呢條法例嘅係當地議會嘅 trading standards 部門。佢哋可以要求退款，並且對首次違例處以最高 5,000 鎊民事罰款，5 年內再犯則最高 30,000 鎊或者提出檢控。符合資格嘅話，你亦可以自己向 First-tier Tribunal 申請追討，但有時限同舉證要求，開始之前值得先確認走邊條路啱。如果涉及地產代理，佢哋必須加入 redress scheme，即係你多一個投訴渠道。Shelter 同 Citizens Advice 都有免費指引。

順帶一提：預繳租金

自從禁收費之後，要求一次過預繳大額租金變得比以前常見。2025 年嘅 Renters' Rights Act 已經堵咗呢條路，而且已經生效：主要租務條文喺 2026 年 5 月 1 日起實施。業主唔可以要求多過一個月租金作為預繳，亦唔可以喺租約簽妥之前就要求你俾租。所以如果有人叫你一次過俾半年租，值得問清楚。法例仲有少部分條文未實施，其他細節請查返最新嘅 GOV.UK 租客指引。

常見問題

英國業主可以收租客 referencing 費嗎？

唔可以。根據 2019 年嘅 Tenant Fees Act，喺英格蘭向租客或者準租客收取 referencing 費用屬於違法收費。信用檢查費、行政費、清單費、睇樓費、擬租約費同樣唔收得。Referencing 係業主或者代理自己安排嘅服務，所以成本由佢哋承擔。威爾斯、蘇格蘭同北愛嘅規定唔同，請按你租樓嘅地方查返 GOV.UK 最新資料。

咁業主合法可以收咩？

准收清單好短：租金；可退還嘅按金，年租低於 50,000 鎊嘅封頂為 5 個星期租金，50,000 鎊或以上為 6 個星期；可退還嘅留位訂金，封頂為 1 個星期租金；水電煤、通訊服務、電視牌照同市政稅；遲交租或者補配鎖匙嘅有上限費用；租客要求更改租約嘅 50 鎊，成本較高時為合理成本；以及租客提早退租嘅合理成本。喺英格蘭大部分租務情況下，業主或者代理只可以要求清單以內嘅付款，清單以外嘅收費好可能屬於違法。個別情況會複雜啲，例如真正嘅損害賠償，或者租客自己特別要求嘅服務，唔清楚就查返 GOV.UK。

我啱啱嚟英國，冇英國信用紀錄，業主可以因此收我額外費用嗎？

唔可以。違法收費嘅界線同你有冇英國信用紀錄無關，收費准唔准只睇佢係咪喺法例嘅准收清單以內。市場上有時會出現其他安排，例如要求擔保人，但呢啲安排本身唔可以變成一項額外收費。另外，根據 Equality Act 2010，種族同國籍屬於受保障特徵，任何附加條件都要一視同仁咁應用。如果有人要求你額外付款，值得先問清楚係咩名目，再對返准收清單。以上屬一般資訊而非法律意見，請以 GOV.UK 最新指引為準。

如果我已經俾咗違法收費，可以點做？

先用書面向業主或者代理要求退款，並且講明你認為該筆款項根據 Tenant Fees Act 2019 屬於違法收費。如果對方唔退，可以向當地議會嘅 trading standards 部門舉報，佢哋可以要求退款，並且對首次違例處以最高 5,000 鎊民事罰款，5 年內再犯則最高 30,000 鎊或者提出檢控。符合資格嘅話亦可以向 First-tier Tribunal 申請追討，但有時限同舉證要求。如果涉及代理，代理必須加入 redress scheme，你可以另外向該機制投訴。

由零開始，資料整理一次就夠

知道規矩係一回事，實際最煩嘅係重複。啱到埗嗰陣睇幾間屋，你會發現同一批文件、同一堆資料，要一個業主一個業主噉重新交一次，好易亂晒。將你嘅租務資料集中喺一個地方、保持更新，再自己揀每次同邊個業主分享邊部分，就唔使再重複。呢個就係 renter profile 嘅用途，而 renter profile 本身對租客係免費，開同用都唔收錢。講明白啲：profile 只係一個由你自己存放同分享資料嘅地方，你放咩、俾邊個睇，全部由你話事。

有一點要講清楚：VEYLO X 唔係地產代理，唔會安排睇樓、唔會處理租約，renter profile 亦唔會代你做 referencing、唔會評估任何人，更加唔會參與任何決定。Referencing 由始至終喺業主或者佢嘅服務商嗰邊，因為係佢哋安排同付錢。Profile 嘅作用，只係當流程開始嗰陣你嘅資料已經準備好，同埋你分享咩、同邊個分享，永遠由你自己決定。